最近はちょっと前ほどの過熱ぶりはないものの、まだまだ不動産投資は人気です。都市部では最近また盛り返してきた感があります。日本人でも不動産投資に興味のある方も多くなってきました。しかし、投資不動産を購入したはいいものの、それに伴う義務を分かっていないといけません。そこで、不動産を貸し出した際にどのような税金上の問題があるか見てみましょう。

まず、家やマンションなどの不動産を貸し出して得るレント(賃料)は立派な収入です。よって、この収入は仕事の収入や投資収入、ビジネス収入などと同様にタックスリターンでの申告義務があります。

そして、不動産収入を得るために費やした費用(経費)を計上することで賃貸不動産からの純利益が減ります。この結果、税金のかかる収入が減るというわけです。

賃貸不動産の経費

では、どのようなものが税金上の費用、つまり経費になるのか。

基本的には不動産を貸し出すために費やした費用全て

です。

  • レイツ
  • ボディーコーポレート
  • ストラタ
  • ランドタックス
  • 保険
  • テナント募集広告
  • 不動産業者管理料
  • ガーデニング
  • ペストコントロール
  • 光熱費
  • 水道代
  • 清掃
  • 修理、メンテナンス
  • 郵便代、文房具

など継続的にかかる維持費用(ランニングコスト)です。

これに加え一番大きな出費、そうです、

ローンの利息

です。

ローンの支払い自体は経費になりませんが、ローンの支払い利息が経費になります。これが天下の宝刀ネガティブギアリングにつながります。ローンの口座手数料も経費になります。

ネガティブギアリングについてはネガティブギアリングとは何か – オーストラリアの不動産投資と節税対策をご覧ください。

逆に経費っぽいけど、経費にならないもの

購入にかかる調査費用、弁護士費用、スタンプデューティー、登録手数料など不動産の購入にかかる費用、リノベーションなど修理ではない修繕は経費になりません。購入にかかる費用は売却する際のキャピタルゲイン申告の際に経費になります。

不動産のチェックのため、不動産業者を訪れるため、といった不動産に関する旅費、交通費も経費計上できなくなりました。

修理ではない修繕は判断が難しくこれは一筋縄にはいきません。修繕になった時はどうなるんだ、というのも複雑な分野です。そして、注意しなくてはいけないのが、不動産購入後一年以内の修理も経費になりません。中古不動産を買って、まずはキレイにしたり、修理して貸し出そうといったケースです。

経費になるが計上の仕方が複雑なもの

家具付き物件として貸し出す場合の家具は金額により一括ではなく複数年で経費計上する必要があります。ただし、2017年5月から購入の中古の家具は経費計上できなくなりました。

ローンを借りる際の手数料などの費用も一括では経費計上できません。

そして、一番大きい不動産自体の購入代金はどうでしょうか。実は購入費用自体は経費になりません。しかし、建物の建築費用の減価償却を経費計上できます。

そう意外と知らない方の多いDiv 43 Capital Works Deduction

です。

これに関しては前の担当税理士が教えてくれなかったと数々の方にアドバイスしてきました。これは減価償却表を査定士に頼んで作成してもらうことで計上できます。費用は大体500ドルから800ドルほどで一度作成するとその物件に関してずっと利用できます。また、この作成費用自体も経費となります。こちらがお勧めです。

賃貸にかかる経費は支払いにより経費計上が認められているため、会計年度内で日割り計算する必要はありません。そして、費用を会計年度内に前払いすることで(条件あり)節税にもなります。

そして、売却した際はキャピタルゲインの申告をする必要があります。高所得者はサラリーパッケージと絡めることで節税にもなります。

Airbnb、シェアハウスもやっていることは同じ

そして、忘れちゃいけないAirbnbやシェアハウスも立派な賃貸収入です。Airbnbは現在のATOの注視スポット。ATOからすると、誰がAirbnbのアカウントを持っていて、いくら収入があったかを把握することが容易に行えます。ただ、未申告云々よりもローンのある方はAirbnbのシェアハウスもむしろちゃんと申告した方が節税になるケースが多々あるのも事実です。

このように、不動産の経費に関しては、判断が難しいものが多く、不動産税務に精通したEzy Taxにご相談ください。

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オーストラリア全土および日本へ展開するオーストラリア日本人利用者数最多、行列のできる日本人登録税理士、公認会計士事務所のブログ。代表 Shohei Kaya が独自の切り口で在住者、駐在員、日系企業、オーストラリアに興味のあるビジネス、留学生、ワーホリまで全ての方に贈ります。 オーストラリアのタックスリターン、税金、会計、ビジネス、ビジネスに関する教養を分かりやすく解説します。

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